Question 1

Vi köper en fastighet men upptäcker att projektet inte går att genomföra som planerat – vad gäller?

Accepted Answer

Ett fastighetsförvärv för utveckling bör föregås av en noggrann juridisk, teknisk och kommersiell due diligence. Det är särskilt viktigt att inte bara kontrollera fastighetens nuvarande förhållanden utan även vilka plan- och exploateringsförutsättningar som faktiskt finns för det projekt bolaget överväger.

Granskningen bör bland annat omfatta:

- gällande detaljplan och områdesbestämmelser,
- byggrätter och planbestämmelser,
- pågående och planerade planprocesser,
- fastighetsgränser och rättigheter,
- servitut och ledningsrätter,
- nyttjanderätter och arrenden,
- befintliga hyresförhållanden,
- VA och annan infrastruktur,
- föroreningsfrågor,
- geotekniska förhållanden,
- strandskydd och andra miljörättsliga frågor samt
- behovet av och möjligheten till nödvändig fastighetsbildning.

Det är viktigt att inte utgå från att en viss exploatering kommer att kunna genomföras bara för att den framstår som tekniskt eller kommersiellt attraktiv.

Om förvärvet sker innan projektets förutsättningar är tillräckligt klarlagda bör köpeavtalet utformas med hänsyn till dessa risker. Det kan exempelvis vara aktuellt att reglera villkor för tillträde, erforderliga myndighetsbeslut, planläggning, minsta exploateringsvolym, prisjustering, hävningsrätt och kostnadsfördelning.

Om den förväntade exploateringen senare inte kan genomföras finns det normalt ingen automatisk rätt att frånträda ett redan genomfört fastighetsköp. Därför bör de centrala projektförutsättningarna hanteras innan bolaget blir slutligt bundet av affären.

Question 2

Detaljplanen ger oss mindre byggrätt än vi räknat med – kan vi ta oss ur affären?

Accepted Answer

En detaljplaneprocess innebär ingen garanti för att den exploatering som utvecklingsbolaget önskar kommer att tillåtas.

Om fastigheten ännu inte är förvärvad bör risken i första hand hanteras genom köpeavtalet. Det kan exempelvis vara aktuellt att göra förvärvet beroende av vissa planförutsättningar eller reglera vad som händer om detaljplanen inte får ett för bolaget acceptabelt innehåll.

Om fastigheten redan är förvärvad är situationen normalt mer begränsad. Att en detaljplan ger en mindre byggrätt än vad bolaget räknat med innebär inte i sig att bolaget har rätt att frånträda köpet eller att säljaren automatiskt ansvarar för den ekonomiska konsekvensen.

Det är därför viktigt att skilja mellan vad som faktiskt har avtalats mellan köpare och säljare och vad som endast har varit bolagets egen kalkyl eller förväntan på den framtida exploateringen.

Inför ett förvärv bör bolaget därför analysera både vilken exploatering som är rättsligt möjlig och hur stor risken är för att planutfallet blir sämre än projektkalkylen förutsätter.

Question 3

Vi behöver en avvikelse från detaljplanen för att få projektet att fungera – kan vi räkna med bygglov?

Accepted Answer

I vissa situationer kan bygglov ges trots att en åtgärd avviker från detaljplanen. Möjligheten beror bland annat på vilken typ av avvikelse det är, hur den förhåller sig till detaljplanens syfte och vilka övriga förutsättningar som är uppfyllda. Dagens regler innehåller flera olika situationer där avvikelser kan godtas.

Ett utvecklingsbolag bör därför vara försiktigt med att bygga projektkalkylen på antagandet att en viss avvikelse kommer att godtas.

Innan projektet bygger på en sådan förutsättning bör bolaget analysera:

- vilken planbestämmelse projektet avviker från,
- avvikelsens omfattning och karaktär,
- detaljplanens syfte,
- vilka regler om planavvikelser som är tillämpliga,
- om andra lov- eller planförutsättningar påverkas och
- vilka alternativa utformningar som finns.

Om projektets ekonomi förutsätter ett visst planutfall eller en viss avvikelse bör risken hanteras innan bolaget blir bundet av större kostnader, finansiering eller entreprenadavtal.

Question 4

Kommunen kräver stora investeringar i infrastruktur – måste vi betala?

Accepted Answer

Ett exploateringsavtal kan innebära att exploatören åtar sig att vidta eller finansiera vissa åtgärder som är nödvändiga för detaljplanens genomförande.

Kommunens möjligheter att lägga kostnader på exploatören är dock inte obegränsade. Enligt PBL ska de åtgärder som omfattas av exploateringsavtalet vara nödvändiga för detaljplanens genomförande, och byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska dessutom stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen.

Bolaget bör därför särskilt analysera:

- vilka åtgärder kommunen kräver,
- varför varje åtgärd är nödvändig,
- vilken koppling åtgärden har till detaljplanens genomförande,
- vilken nytta projektet har av åtgärden,
- hur kostnaden har beräknats,
- hur kostnaden fördelas mellan olika fastigheter eller exploatörer,
- vilka indexerings- och kostnadsregler som gäller och
- vad som händer om projektets omfattning förändras.

Kommunen behöver dessutom kunna redovisa grunden för kostnadsuttaget och hur kostnaderna hänför sig till de åtgärder som exploatören ska finansiera.

Exploateringsavtalet bör därför behandlas som en central ekonomisk och juridisk riskpost, inte bara som ett genomförandedokument.

Question 5

Projektet förutsätter fastighetsbildning – vad händer om lantmäteriförrättningen inte går igenom?

Accepted Answer

En detaljplan innebär inte automatiskt att den fastighetsrättsliga strukturen är färdig för den planerade exploateringen.

Projektet kan exempelvis förutsätta att fastigheter ska:

- delas,
- sammanläggas,
- ombildas,
- belastas med servitut,
- anslutas till gemensamhetsanläggningar eller
- få tillgång till ledningar genom ledningsrätt.

Om den planerade fastighetsbildningen inte kan genomföras kan det få stora konsekvenser för projektets genomförbarhet, finansiering och ekonomi.

Risken bör därför identifieras redan före förvärvet. Köpeavtal och andra genomförandeavtal bör vid behov reglera vad som händer om nödvändig fastighetsbildning inte kan genomföras, vem som bär kostnaderna och om bolaget har rätt att frånträda eller omförhandla affären.

Det bör också kontrolleras om projektets genomförande förutsätter flera lantmäteriförrättningar eller rättigheter som måste vara på plats före byggstart eller försäljning.

Question 6

Vi upptäcker föroreningar efter förvärvet – vem får betala?

Accepted Answer

Förorenad mark kan innebära betydande kostnader för ett utvecklingsprojekt, bland annat för undersökningar, riskbedömningar, sanering och förseningar.

Miljöbalkens regler innebär att den som har orsakat en förorening som huvudregel kan ha ansvar för att avhjälpa den. Under vissa förutsättningar kan även en fastighetsägare få ett ansvar. Ansvarsbedömningen är därför beroende av bland annat föroreningens ursprung, tidigare verksamhet och förvärvssituationen.

Utvecklingsbolaget bör därför genomföra en miljörättslig due diligence före förvärvet, särskilt när det gäller fastigheter där det har bedrivits industriell eller annan potentiellt förorenande verksamhet.

Köpeavtalet bör vid behov reglera:

- kända eller misstänkta föroreningar,
- undersökningsansvar,
- saneringsansvar,
- kostnadsfördelning,
- prisjustering,
- säljarens informationsansvar och
- eventuell rätt att frånträda köpet.

Det är riskfyllt att utgå från att bolaget saknar ansvar enbart därför att föroreningen uppkommit före förvärvet.

Question 7

Entreprenadkostnaden skenar – vem bär den ekonomiska risken?

Accepted Answer

Vem som bär risken för ökade byggkostnader beror bland annat på entreprenadform, kontraktsbestämmelser, ersättningsform och avtalad riskfördelning.

Det är därför inte tillräckligt att bara jämföra entreprenörernas anbud. Utvecklingsbolaget bör även analysera vilka kostnadsrisker som ligger kvar hos byggherren.

Kontrollera särskilt regler om:

- fast pris och prisjustering,
- index,
- ÄTA-arbeten,
- mängdavvikelser,
- oförutsedda förhållanden,
- myndighetskrav,
- markförhållanden,
- förseningar,
- hinder och
- ändrade förutsättningar.

Det bör också analyseras hur eventuella risker i entreprenadavtalet förhåller sig till de risker som bolaget har accepterat i exempelvis köpeavtal, exploateringsavtal och finansieringsavtal.

Innan entreprenadavtalet tecknas bör bolaget kunna identifiera vilka kostnadsrisker entreprenören faktiskt bär och vilka som fortfarande ligger på utvecklingsbolaget.

Question 8

Projektet blir försenat – vem bär risken när flera aktörer är inblandade?

Accepted Answer

I ett fastighetsutvecklingsprojekt är tidplanen ofta beroende av många olika aktörer. En försening som uppstår hos en aktör innebär därför inte automatiskt att utvecklingsbolaget saknar möjligheter att föra kostnaden eller konsekvensen vidare.

Ansvar och ekonomiska konsekvenser måste dock analyseras utifrån de enskilda avtalen.

Det är särskilt viktigt att identifiera:

- vem som ansvarar för projektering,
- vem som ansvarar för myndighetskontakter,
- vem som ansvarar för bygglov och andra beslut,
- vem som ansvarar för entreprenaden,
- vilka tidsfrister som gäller,
- vilka förutsättningar som måste vara uppfyllda,
- vilka rättigheter som finns vid hinder och försening,
- om vite eller skadestånd kan aktualiseras och
- hur förseningar i ett avtal påverkar övriga avtal.

Utvecklingsbolaget bör ha en samordnad avtalsstruktur där riskerna inte faller mellan stolarna.

Dokumentera löpande vad som orsakat förseningen, när bolaget fick kännedom om den, vilka underrättelser som lämnats och vilka ekonomiska konsekvenser förseningen får.

Question 9

Vi säljer projektet men riskerar att få ansvar även efter försäljningen – hur skyddar vi oss?

Accepted Answer

Ett utvecklingsbolags ansvar upphör inte nödvändigtvis bara för att fastigheten eller projektet säljs.

Ansvar kan exempelvis följa av försäljningsavtalet, tidigare projektavtal, garantier, entreprenadavtal, konsultavtal eller lagregler. Vilka krav som kan riktas mot bolaget beror därför på projektets struktur och de avtal som har ingåtts.

Vid en försäljning bör ansvar efter tillträdet regleras tydligt.

Det kan exempelvis gälla:

- garantier,
- ansvarstider,
- reklamation,
- pågående entreprenader,
- byggfel,
- miljöfrågor,
- myndighetsärenden,
- skattefrågor,
- försäkringar och
- pågående eller potentiella tvister.

Utvecklingsbolaget bör särskilt kontrollera att ansvar som bolaget tar på sig vid försäljningen är begränsat, tydligt definierat och förenligt med de ansvar som bolaget samtidigt har gentemot entreprenörer, konsulter och andra aktörer.

Det bör också analyseras om bolaget har möjlighet att föra vidare ett krav till den aktör som ursprungligen orsakat problemet och om relevanta preskriptions-, reklamations- och garantitider löper ut vid olika tidpunkter.

Question 10

Vi har flera avtal och aktörer – men ingen verkar bära hela risken. Hur skyddar vi projektet?

Accepted Answer

Otydliga gränssnitt är en vanlig källa till tvister och oväntade kostnader i fastighetsutvecklingsprojekt.

Utvecklingsbolaget bör därför tidigt identifiera vem som ansvarar för exempelvis:

- detaljplan och myndighetskontakter,
- bygglov,
- projektering,
- tekniska utredningar,
- markförhållanden,
- entreprenadupphandling,
- byggproduktion,
- arbetsmiljö,
- samordning,
- tidplan,
- kostnader,
- besiktningar,
- garantier och
- fel efter färdigställandet.

Det är också viktigt att kontrollera att avtalen hänger ihop. Ett ansvar som utvecklingsbolaget accepterar i ett avtal bör inte lämnas utan motsvarande rättighet, ersättning, försäkringsskydd eller möjlighet att föra kravet vidare i ett annat avtal.

Den centrala frågan är därför inte bara vem som formellt ansvarar för en viss del av projektet, utan också vem som slutligen bär den ekonomiska risken om något går fel.

För ett utvecklingsbolag bör riskanalysen göras innan bolaget blir bundet av de centrala projektavtalen. Målet bör vara att skapa en tydlig kedja mellan risk, ansvar, ersättning, försäkring och möjlighet att föra ett krav vidare till den aktör som faktiskt orsakat problemet.

Fastighetsutveckling

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Vanliga frågor om fastighetsutveckling

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

Fastighetsinvestering och fondkapital

Entreprenad och byggjuridik

Bostadsutveckling och BRF-bildning

Prata med en specialist