Fastighetsinvestering
Transaktioner, due diligence och struktur.
Vi förstår er bransch
För investerare och fonder är fastighetsjuridiken en del av investeringskalkylen. Vi levererar effektiv due diligence och strukturer som håller över tid.
Konkret stöd — när det räknas
Vi kan juridiken när du behöver den som mest
Strukturerad due diligence med tydlig riskrapportering
Förhandling av transaktionsdokumentation
Etablering av holdingstrukturer och JV-bolag
Stöd vid förvaltning och avyttring av portfölj
Vanliga frågor om fastighetsinvestering
Här har vi samlat tio vanliga situationer för fastighetsinvesterare, exploatörer och projektutvecklare — från due diligence och transaktionsstruktur till risker som uppstår före köpet, under innehavet och vid exit.
Observera: Informationen på denna sida är generell och utgår från gällande svensk rätt vid tidpunkten för publiceringen. Den är inte avsedd att ersätta juridisk rådgivning i ett enskilt ärende. Bedömningen i ett konkret fall kan påverkas av avtalets innehåll och omständigheterna i övrigt.
Ett fastighetsförvärv bör föregås av en noggrann juridisk, teknisk och kommersiell due diligence. Syftet är inte bara att kontrollera att fastigheten kan förvärvas, utan att identifiera sådana förhållanden som kan påverka värde, avkastning, finansiering eller framtida försäljning.
Granskningen bör bland annat omfatta:
- äganderätt och lagfartsförhållanden,
- servitut, nyttjanderätter och andra rättigheter,
- detaljplan och andra planförhållanden,
- hyresavtal och hyresintäkter,
- pågående tvister,
- underhålls- och investeringsbehov,
- miljö- och föroreningsfrågor,
- myndighetskrav,
- fastighetsskatt och taxeringsförhållanden,
- försäkringar,
- pågående entreprenader samt
- befintlig finansiering och säkerheter.
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken har köparen en omfattande undersökningsplikt. Förhållanden som köparen borde ha upptäckt vid en påkallad undersökning kan normalt inte senare åberopas som fel.
Resultatet av due diligence bör därför påverka själva investeringsbeslutet, värderingen och förhandlingen med säljaren. Risker som identifieras före köpet kan exempelvis hanteras genom prisjustering, garantier, särskilda avtalsvillkor eller genom att investeringen inte genomförs.
Hyresavtalen är ofta en av de viktigaste värdedrivande faktorerna i en investeringsfastighet. Därför bör bolaget inte nöja sig med att kontrollera den aktuella hyresintäkten utan även analysera hur säker och långsiktigt hållbar intäkten är.
Granskningen bör bland annat omfatta:
- hyrestid och uppsägningstid,
- hyresnivåer,
- indexklausuler,
- hyresrabatter,
- omsättningshyra,
- säkerheter,
- underhållsansvar,
- möjligheter till överlåtelse och andrahandsuthyrning,
- options- och förlängningsrättigheter,
- användningsändamål,
- pågående tvister samt
- eventuella sidoöverenskommelser.
Det bör också kontrolleras att den faktiska hyresdebiteringen överensstämmer med avtalen.
Om hyresavtalen inte motsvarar investeringskalkylen bör frågan hanteras innan förvärvet blir bindande. Det kan exempelvis innebära att kalkylen justeras, att priset omförhandlas eller att särskilda garantier och andra skydd tas in i köpeavtalet.
En friskrivningsklausul kan få stor betydelse för investerarens möjligheter att senare göra gällande fel mot säljaren.
För en professionell investerare är det därför viktigt att förstå vilka risker som faktiskt flyttas över till köparen genom friskrivningen.
Friskrivningen bör analyseras tillsammans med:
- resultatet av due diligence,
- säljarens garantier,
- uppgifter som säljaren lämnat,
- köparens undersökningsplikt,
- reklamationsregler samt
- eventuella ansvarsbegränsningar.
En generell friskrivning bör inte accepteras utan att bolaget först har analyserat vilka ekonomiska konsekvenser den kan få.
Särskilt viktigt är att identifiera sådana risker som är svåra eller kostsamma för köparen att upptäcka före tillträdet. Dessa kan i vissa fall behöva hanteras genom specifika garantier eller särskilda ersättningsåtaganden från säljaren.
Möjligheten att rikta krav mot säljaren beror bland annat på vilken typ av fel det är, vad som avtalats och om köparen uppfyllt sin undersöknings- och reklamationsskyldighet.
Enligt jordabalken kan köparen under vissa förutsättningar ha rätt till exempelvis prisavdrag eller hävning och i vissa fall skadestånd.
Köparen måste också reklamera inom skälig tid efter att felet märkts eller borde ha märkts.
Vid kommersiella fastighetsförvärv bör bolaget därför alltid kontrollera de särskilda regler om:
- felansvar,
- garantier,
- reklamation,
- ansvarsbegränsningar,
- tidsfrister och
- eventuella särskilda ersättningsåtaganden
som följer av köpeavtalet.
Det är därför viktigt att inte vänta med att agera om ett potentiellt fel upptäcks efter tillträdet.
Ett direkt fastighetsförvärv och ett aktieförvärv innebär olika juridiska, kommersiella och skattemässiga konsekvenser.
Vid ett aktieförvärv följer bolagets tillgångar, skulder, avtal och historiska åtaganden med. Det innebär att köparen behöver granska hela bolaget, inte bara den aktuella fastigheten.
En due diligence vid ett aktieförvärv kan därför behöva omfatta:
- fastigheten,
- hyresavtal,
- finansiering och säkerheter,
- skatter,
- entreprenad- och konsultavtal,
- tvister,
- miljöfrågor,
- försäkringar,
- anställda,
- historiska åtaganden samt
- andra väsentliga avtal och skulder.
Vid ett aktieförvärv blir även säljarens garantier och ansvarsbegränsningar särskilt viktiga.
Förvärvsstrukturen bör därför bestämmas utifrån en samlad analys av risk, finansiering, skatt, framtida förvaltning och planerad exit.
Förorenad mark kan innebära betydande kostnader för bland annat undersökningar, riskbedömningar, sanering och förseningar.
Miljöbalkens regler innebär att den som har orsakat en förorening som huvudregel kan ha ansvar för att avhjälpa den. Under vissa förutsättningar kan även en fastighetsägare få ansvar.
Ansvarsbedömningen beror därför bland annat på föroreningens ursprung, tidigare verksamhet och förvärvssituationen.
Inför ett förvärv bör bolaget därför analysera:
- fastighetens historiska användning,
- tidigare verksamheter,
- kända eller misstänkta föroreningar,
- genomförda miljöundersökningar,
- myndighetsärenden samt
- potentiella saneringskostnader.
Identifierade miljörisker bör hanteras både i investeringskalkylen och i köpeavtalet.
Det kan exempelvis ske genom särskilda garantier, prisjusteringar, kostnadsfördelning eller andra avtalsmässiga skydd.
Vid en investering är det inte bara den aktuella driftnettot som är viktigt. Även framtida kapitalbehov kan få stor betydelse för investeringens verkliga avkastning.
En teknisk due diligence bör därför genomföras parallellt med den juridiska granskningen.
Särskilt viktigt är att identifiera framtida kostnader för exempelvis:
- tak,
- fasad,
- installationer,
- ventilation,
- VA,
- hissar,
- energiåtgärder,
- brandskydd och
- andra större tekniska åtgärder.
Jordabalkens regler innebär att köparen inte utan vidare kan åberopa sådana förhållanden som borde ha upptäckts vid en påkallad undersökning.
Det är därför viktigt att bolaget före förvärvet har en tydlig bild av fastighetens tekniska skick, kommande investeringsbehov och vem som faktiskt bär kostnaden för dessa.
Finansieringsrisken är ekonomisk men kan få betydande juridiska konsekvenser.
Låne- och finansieringsavtalen bör bland annat analyseras med avseende på:
- räntor och räntejusteringar,
- förtida återbetalning,
- räntesäkring,
- finansiella covenanter,
- krav på ytterligare säkerheter,
- amorteringskrav,
- förändringar i ägarstruktur,
- försäkringskrav samt
- långivarens rättigheter vid avtalsbrott.
Det bör också kontrolleras om finansieringen begränsar bolagets möjligheter att:
- sälja fastigheten,
- refinansiera,
- lämna utdelning,
- förändra ägarstrukturen eller
- genomföra en omstrukturering.
Finansieringsvillkoren bör därför analyseras redan innan förvärvsavtalet blir bindande och vägas mot investeringens förväntade kassaflöde och exitstrategi.
Om fastighetsförvaltningen läggs ut på en extern förvaltare bör förvaltningsavtalet tydligt reglera vilka beslut förvaltaren får fatta själv och vilka beslut som kräver fastighetsägarens godkännande.
Avtalet bör bland annat reglera:
- drift,
- underhåll,
- hyresadministration,
- entreprenörer,
- myndighetskontakter,
- budget,
- ekonomisk rapportering,
- inköp,
- attest,
- akuta åtgärder samt
- rapportering av avvikelser.
Särskild uppmärksamhet bör ägnas åt förvaltarens möjlighet att beställa arbeten eller ingå avtal som medför större kostnader för fastighetsägaren.
Bolaget bör också säkerställa att det finns tydliga regler om ansvar, försäkring, uppföljning, dokumentation, uppsägning och överlämning vid byte av förvaltare.
Ett fastighetsbolags ansvar upphör inte nödvändigtvis bara för att fastigheten säljs.
Ansvar kan bland annat följa av:
- köpeavtalet,
- lämnade garantier,
- uppgifter om fastigheten,
- tidigare projektavtal,
- entreprenadavtal,
- konsultavtal eller
- lagregler.
Vid försäljningen bör därför ansvar efter tillträdet regleras tydligt.
Det kan exempelvis gälla:
- garantier,
- ansvarstider,
- reklamation,
- byggfel,
- miljöfrågor,
- myndighetsärenden,
- skattefrågor,
- försäkringar,
- pågående entreprenader samt
- pågående eller potentiella tvister.
Bolaget bör särskilt kontrollera att det ansvar som accepteras gentemot köparen är begränsat, tydligt definierat och förenligt med bolagets möjligheter att föra eventuella krav vidare till entreprenörer, konsulter eller andra ansvariga aktörer.
En genomtänkt exit bör därför planeras redan vid förvärvet.
Fördelar med att arbeta med oss
Vana vid institutionella investerares krav
Snabba ledtider utan att kompromissa med kvaliteten
Affärsmässig riskbedömning, inte bara juridisk
Utforska närliggande områden
Prata med en specialist
Lämna era uppgifter så ringer vi upp inom 24 timmar. Ingen faktura, inga åtaganden.