Question 1

Projektet går inte att genomföra som vi räknat med – vad gör vi?

Accepted Answer

Vad gör vi om detaljplanen, byggrätten eller andra förutsättningar inte medger den bostadsutveckling som vår kalkyl bygger på?

Ett bostadsutvecklingsprojekt bör analyseras utifrån juridiska, tekniska och kommersiella förutsättningar innan bolaget binder upp större kapital.

Det är viktigt att kontrollera bland annat:

- gällande detaljplan och byggrätt,
- pågående eller planerade planprocesser,
- möjligheten att få bygglov,
- fastighetsbildning,
- servitut och andra rättigheter,
- VA och annan infrastruktur,
- geotekniska och miljömässiga förutsättningar,
- parkerings- och mobilitetsfrågor samt
- kommunens krav på projektets genomförande.

En dialog med kommunen eller en pågående planprocess innebär inte i sig någon garanti för att projektet kan genomföras med den omfattning eller utformning som bolaget räknat med.

Om förvärvet ännu inte är genomfört bör osäkerheten i möjligaste mån hanteras i köpeavtalet. Det kan exempelvis ske genom villkor om planläggning, bygglov, fastighetsbildning eller viss minsta exploateringsvolym.

Question 2

Kommunen kräver mer än vi räknat med – vem ska betala?

Accepted Answer

Vad gör vi om kommunen kräver att vi finansierar gator, VA, allmän plats eller andra åtgärder som inte finns med i projektkalkylen?

Kommunala krav och åtaganden i samband med ett bostadsprojekt kan få stor betydelse för projektets ekonomi och bör analyseras tidigt.

Bolaget bör bland annat klarlägga:

- vilka åtgärder kommunen kräver,
- vilken rättslig och avtalsmässig grund kraven har,
- varför åtgärderna behövs för projektets genomförande,
- hur kostnaderna har beräknats,
- hur kostnaderna fördelas mellan berörda fastigheter eller exploatörer,
- vem som ansvarar för genomförandet och
- vad som händer om projektets omfattning förändras.

Exploateringsavtal och andra genomförandeavtal kan få stor betydelse för projektets riskfördelning och lönsamhet. Avtalen bör därför analyseras tillsammans med detaljplanen och övriga projektförutsättningar.

Utvecklingsbolaget bör inte utgå från att kostnader som uppkommer i samband med exploateringen automatiskt kan föras vidare till framtida bostadsköpare eller andra aktörer.

Question 3

Byggkostnaden ökar – hur skyddar vi projektets lönsamhet?

Accepted Answer

Vad gör vi om entreprenören kräver mer betalt än vad vi räknat med i projektkalkylen?

Ökade byggkostnader kan bero på exempelvis ändringar, ÄTA-arbeten, indexreglering, mängdavvikelser, markförhållanden eller andra omständigheter.

Vem som bär kostnadsrisken beror på entreprenadavtalet, entreprenadformen och övriga kontraktshandlingar.

Bolaget bör därför särskilt kontrollera:

- om entreprenaden är fast eller rörlig,
- index- och prisjusteringsregler,
- regler om ÄTA,
- regler om mängdavvikelser,
- ansvar för projekteringsfel,
- ansvar för mark- och grundförhållanden,
- hinder och tidsförlängning samt
- vilka underrättelser entreprenören måste lämna.

Det är viktigt att redan när entreprenadavtalet tecknas förstå vilka kostnadsrisker som faktiskt ligger kvar hos bostadsutvecklingsbolaget.

Question 4

Projektet blir försenat – vem bär konsekvenserna?

Accepted Answer

Vad gör vi om bostadsprojektet försenas på grund av entreprenören, kommunen, konsulter eller andra aktörer?

Förseningar i bostadsutvecklingsprojekt kan få konsekvenser i flera led – exempelvis ökade finansieringskostnader, försenad försäljning, senare tillträden och krav från köpare eller andra avtalsparter.

Bolaget bör därför tidigt identifiera:

- vem som ansvarar för respektive del av tidplanen,
- vilka förutsättningar som måste vara uppfyllda,
- vilka färdigställandetider som gäller,
- när tidsförlängning kan krävas,
- när vite eller skadestånd kan aktualiseras och
- hur en försening i ett avtal påverkar övriga avtal.

Alla betydande förseningar bör dokumenteras löpande. Det bör framgå vad som orsakat förseningen, när bolaget fick kännedom om den och vilka kostnader eller andra konsekvenser som uppstår.

En samordnad tidplan och en tydlig ansvarsfördelning mellan projektets olika avtal och aktörer är därför central.

Question 5

Vi hittar fel i marken – vem tar kostnaden?

Accepted Answer

Vad gör vi om geotekniska problem, föroreningar eller andra oförutsedda förhållanden upptäcks efter att projektet har startat?

Mark- och fastighetsförhållanden kan innebära betydande ekonomiska risker i ett bostadsprojekt.

Bolaget bör därför före förvärvet och inför byggstart undersöka bland annat:

- geotekniska förhållanden,
- föroreningar,
- grundvatten,
- befintliga byggnader och installationer,
- ledningar,
- tidigare markanvändning,
- miljörättsliga frågor samt
- behov av sanering eller andra åtgärder.

Ansvarsfördelningen bör därefter analyseras i både köpeavtal och entreprenadavtal.

Det är särskilt viktigt att kontrollera att samma risk inte lämnas oreglerad mellan avtalen. Om exempelvis säljaren begränsar sitt ansvar samtidigt som entreprenören inte tar ansvar för förhållandet kan risken i praktiken hamna hos utvecklingsbolaget.

Question 6

Vi har sålt bostäder men projektet förändras – vad gäller mot köparna?

Accepted Answer

Vad gör vi om projektet förändras efter att avtal har tecknats med bostadsköpare?

Förändringar under ett bostadsprojekt kan aktualisera frågor om vad som har avtalats med köparna och vilka ändringar som får göras.

Bolaget bör därför kontrollera:

- vilket avtal som har träffats med köparen,
- vilka uppgifter som lämnats om bostaden och projektet,
- vilka förändrings- och reservationsklausuler som finns,
- om ändringen påverkar bostadens storlek, utformning eller funktion,
- om tidplanen påverkas och
- vilka regler som gäller för information till köparna.

Vid nyproduktion av bostadsrätter behöver bolaget dessutom beakta bostadsrättsföreningens roll och de särskilda regler som gäller för bland annat förhandsavtal, ekonomisk plan och upplåtelse.

En förändring bör därför inte bedömas enbart utifrån om den är tekniskt möjlig. Även de avtalsmässiga konsekvenserna gentemot köpare och, när det är relevant, bostadsrättsföreningen bör analyseras.

Question 7

Köparna kräver ersättning för fel – vem ansvarar?

Accepted Answer

Vad gör vi om bostadsköpare riktar krav mot oss på grund av fel, brister eller avvikelser i de nya bostäderna?

Krav efter försäljning eller upplåtelse kan få betydande ekonomiska konsekvenser för ett bostadsutvecklingsbolag.

När ett krav kommer bör bolaget först klarlägga:

- vilket fel eller vilken brist som påstås,
- vad som har avtalats,
- vilken part som formellt är motpart till köparen,
- när felet upptäcktes,
- om reklamation skett i rätt tid,
- vem som enligt avtalen ansvarar för felet,
- om entreprenören eller konsulten kan hållas ansvarig och
- vilka kostnader eller andra påföljder som kan aktualiseras.

Bolaget bör samtidigt säkra teknisk dokumentation, besiktningshandlingar, egenkontroller, fotografier och annan dokumentation från produktionen.

Det är viktigt att skilja mellan ansvaret gentemot bostadsköparen och möjligheten att föra ett krav vidare mot entreprenör, konsult eller annan ansvarig aktör.

Question 8

Entreprenören skyller på projekteringen – vem bär ansvaret?

Accepted Answer

Vad gör vi om entreprenören hävdar att fel i projekteringen har orsakat kostnader, förseningar eller byggfel?

Ansvarsfördelningen mellan byggherre, projektör och entreprenör beror på avtalen, entreprenadformen och vilka uppgifter respektive part har tagit på sig.

Bolaget bör därför klarlägga:

- vem som ansvarar för projekteringen,
- vilka handlingar som ingår i kontraktet,
- vem som ansvarar för att upptäcka och hantera projekteringsfel,
- vilka gränser som gäller mellan projektering och utförande,
- vilka underrättelser som har lämnats och
- vilka kostnads- och tidskonsekvenser felet faktiskt har orsakat.

Det är också viktigt att granska konsultavtalen. Om utvecklingsbolaget har anlitat en konsult för projektering bör bolaget säkerställa att konsultens ansvar och försäkringsskydd motsvarar de risker som projektet innebär.

Question 9

Finansieringen håller inte när projektet blir dyrare eller försenat – vad gör vi?

Accepted Answer

Vad gör vi om bostadsprojektets kostnader ökar, försäljningen går långsammare eller finansieringsvillkoren förändras?

Ett bostadsprojekt kan vara känsligt för förändringar i räntor, byggkostnader, försäljningstakt och finansieringsvillkor.

Bolaget bör därför redan från början analysera:

- lånevillkor,
- räntor och räntejusteringar,
- finansiella covenanter,
- krav på ytterligare säkerheter,
- amorteringsvillkor,
- eventuella krav på försäljningsgrad,
- villkor för utbetalning av byggkreditiv,
- möjligheten till refinansiering samt
- konsekvenserna av försenad försäljning eller färdigställande.

Finansieringen bör ses tillsammans med projektets entreprenadavtal, försäljnings- och upplåtelsestruktur samt tidplan. En risk i ett avtal kan annars snabbt skapa problem i flera andra delar av projektet.

Question 10

Projektet är färdigt men ansvaret tar inte slut – hur skyddar vi bolaget?

Accepted Answer

Vad gör vi om vårt bostadsutvecklingsbolag riskerar krav även efter att bostäderna har sålts och projektet har avslutats?

Ett projekt avslutas inte juridiskt bara för att bostäderna har sålts eller entreprenaden är färdigställd.

Ansvar kan kvarstå genom exempelvis:

- köpar- och upplåtelseavtal,
- lämnade garantier,
- entreprenadavtal,
- konsultavtal,
- miljöfrågor,
- skattefrågor,
- myndighetsärenden,
- försäkringar och
- pågående eller potentiella tvister.

Inför försäljning och projektavslut bör bolaget därför identifiera vilka ansvar som finns kvar och hur länge de kan göras gällande.

Det är också viktigt att säkerställa att bolaget har möjlighet att föra krav vidare till entreprenörer, konsulter eller andra ansvariga aktörer.

Dokumentation från projektet bör därför bevaras och organiseras även efter att bostäderna har sålts.

En genomtänkt exit- och efteransvarsstrategi bör vara en del av projektet redan från början.

Bostadsutveckling

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Vanliga frågor om bostadsutveckling

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

BRF-juridik efter tillträde

Övergripande fastighetsutveckling

Totalentreprenad och AB-familjen

Prata med en specialist