Question 1

Min lokalhyresgäst kräver ersättning när jag säger upp avtalet – hur kan jag minska risken för skadestånd?

Accepted Answer

Lokalhyresgäster har som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Det innebär inte att hyresgästen har rätt att kräva att hyresavtalet förlängs. Skyddet består i stället huvudsakligen av en rätt till ekonomisk ersättning om hyresförhållandet upphör efter en uppsägning och förutsättningarna i 12 kap. 57 § jordabalken är uppfyllda.

Hyresvärden kan exempelvis vara skyldig att ersätta hyresgästen med minst ett belopp motsvarande en årshyra. Om hyresgästen dessutom har drabbats av en ytterligare förlust kan ersättning i skälig omfattning utgå även för den.

Det indirekta besittningsskyddet kan i vissa fall avtalas bort. En sådan överenskommelse ska göras i en särskilt upprättad handling. Om överenskommelsen träffas innan hyresförhållandet har varat längre än nio månader krävs som huvudregel godkännande av hyresnämnden. Det finns dock vissa undantag, bland annat för avtal om högst fem år när avståendet avser att hyresvärden ska bedriva egen verksamhet i lokalen eller när ett lokalhyresavtal i andra hand ska upphöra på grund av att huvudavtalet upphör.

Det är viktigt att ett avstående från besittningsskydd inte utformas som en allmän friskrivning utan hänsyn till lagens krav. När ett godkännande av hyresnämnden krävs måste den grund för framtida uppsägning som anges i överenskommelsen vara godtagbar. Om hyresvärden senare säger upp avtalet av en annan grund kan besittningsskyddet bestå.

För en fastighetsägare som vill minimera risken för ersättningskrav är det därför viktigt att ett eventuellt avstående från besittningsskydd upprättas korrekt och att uppsägningen senare sker på den grund som omfattas av avståendet.

Question 2

Jag behöver säga upp en lokalhyresgäst – hur gör jag för att uppsägningen ska bli giltig?

Accepted Answer

När en lokalhyresvärd säger upp ett lokalhyresavtal måste uppsägningen vara skriftlig och delges hyresgästen. För lokalhyresavtal finns dessutom särskilda krav på uppsägningens innehåll.

Om syftet är att avtalet ska upphöra om hyresgästen inte accepterar nya hyresvillkor, ska hyresvärden i uppsägningen ange vilka villkor som krävs för en förlängning. Det ska dessutom anges att hyresgästen, om han eller hon inte accepterar att flytta utan ersättning, måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen.

Om hyresvärden i stället vill att avtalet ska upphöra på grund av exempelvis rivning, ombyggnad eller någon annan omständighet, ska orsaken till att hyresvärden vägrar förlängning anges. Även underrättelsen om möjligheten att hänskjuta tvisten till hyresnämnden måste finnas med.

Detta är inte bara formalia. Om hyresvärden inte uppfyller kraven i 12 kap. 58 § jordabalken är uppsägningen utan verkan.

En uppsägning för villkorsändring bör därför tydligt skiljas från en ren avflyttningsuppsägning. Det är inte tillräckligt att exempelvis skriva att hyresgästen "sägs upp" och samtidigt ange att hyran ska höjas. Den rättsliga grunden och de villkor som krävs för förlängning måste framgå på ett sådant sätt att hyresgästen kan förstå vad som gäller.

Högsta domstolen har också betonat vikten av tydlighet när en hyresgäst säger upp ett lokalhyresavtal för villkorsändring. Begäran måste vara tillräckligt konkret och klar för att kunna läggas till grund för förhandling mellan parterna.

Question 3

Jag vill kunna höja lokalhyran varje år – hur ska jag utforma indexklausulen?

Accepted Answer

Vid lokalhyra finns särskilda regler om hur hyran får bestämmas. Huvudregeln är att lokalhyran ska vara bestämd till beloppet i avtalet. Ett viktigt undantag gäller när ett lokalhyresavtal har träffats för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år. Då kan parterna avtala om att hyran ska bestämmas enligt en annan beräkningsgrund, exempelvis genom en indexklausul.

En indexklausul bör därför vara mycket tydlig. Avtalet bör bland annat ange:

- vilken bashyra som ska indexregleras,
- vilket index som ska användas,
- vilket indextal som utgör bas,
- vilken månad eller tidpunkt som ska användas som jämförelsetidpunkt,
- hur förändringen av index ska påverka hyran,
- från vilket datum den justerade hyran ska gälla, och
- hur beräkningen ska göras om indexet ändras eller upphör.

Det är vanligt att lokalhyror indexeras med konsumentprisindex (KPI), men det avgörande är att den beräkningsmodell som parterna har kommit överens om framgår tillräckligt tydligt av avtalet.

En viktig begränsning är att en indexklausul inte utan vidare kan användas i ett kortare eller tillsvidareavtal. Möjligheten att använda en annan beräkningsgrund enligt 12 kap. 19 § tredje stycket jordabalken förutsätter ett tidsbestämt avtal med en hyrestid om minst tre år.

För fastighetsägaren är det därför viktigt att inte nöja sig med en allmänt hållen formulering som exempelvis "hyran justeras årligen enligt KPI". En mer detaljerad klausul minskar risken för tvist om hur den årliga justeringen ska beräknas.

Question 4

Min hyresgäst och jag är oense om vem som ska betala för underhåll och reparationer – vad gäller?

Accepted Answer

Utgångspunkten enligt hyreslagen är att hyresvärden under hyrestiden ska hålla lokalen i det skick som följer av 12 kap. 9 och 15 §§ jordabalken, om inte annat har avtalats. För lokalhyresavtal finns alltså betydande utrymme för parterna att avtala om en annan ansvarsfördelning.

Hyresgästen har samtidigt en vårdplikt. Hyresgästen ska väl vårda lokalen och ansvarar för skador som orsakas genom hans eller hennes vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av personer som hyresgästen ansvarar för. Hyresgästen har dessutom en skyldighet att utan oskäligt dröjsmål underrätta hyresvärden om skador och brister.

För lokaler kan hyresgästens underhållsansvar avtalas betydligt mer långtgående än vad som följer av lagens utgångspunkt. Det är därför viktigt att avtalet inte bara innehåller en allmän formulering om att hyresgästen "svarar för underhåll".

Ett väl utformat lokalhyresavtal bör i stället specificera exempelvis:

- invändigt underhåll,
- målning och ytskikt,
- golv och tak,
- dörrar och lås,
- glas,
- installationer för el, ventilation, värme och kyla,
- VA-installationer,
- teknisk utrustning,
- installationer som hyresgästen själv har utfört,
- skador respektive normalt slitage,
- vem som bekostar myndighetskrävda åtgärder, och
- vad som ska återställas när hyresgästen flyttar.

En sådan detaljerad ansvarsfördelning är ofta betydligt effektivare än en generell klausul och kan minska risken för tvist om vem som ska bekosta en viss åtgärd.

Question 5

Min hyresgäst vill hyra ut lokalen i andra hand eller överlåta verksamheten – när kan jag säga nej?

Accepted Answer

En lokalhyresgäst får som huvudregel inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, om inte annat följer av lag. Om hyresvärden vägrar samtycke utan skälig anledning eller inte lämnar besked inom tre veckor efter att samtycke begärts, får hyresgästen säga upp hyresavtalet.

Det finns emellertid en särskild möjlighet för en lokalhyresgäst att överlåta hyresrätten tillsammans med den verksamhet som bedrivs i lokalen. Enligt 12 kap. 36 § jordabalken kan hyresnämnden lämna tillstånd till en sådan överlåtelse om lokalen används för förvärvsverksamhet, överlåtelsen sker till den som ska överta verksamheten och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Om hyresgästen har innehaft lokalen kortare tid än tre år krävs dessutom synnerliga skäl.

Vid andrahandsuthyrning krävs som huvudregel hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden säger nej kan lokalhyresgästen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd. För lokal krävs bland annat beaktansvärda skäl, exempelvis att hyresgästen tillfälligt är förhindrad att bedriva verksamheten på grund av sjukdom, olycksfall, uppdrag på annan ort eller annan oförutsedd händelse. Den tilltänkta andrahandshyresgästen måste dessutom vara skötsam.

Hyresvärden har således inte en obegränsad rätt att vägra samtycke, men kan ha befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse eller andrahandsuthyrning, exempelvis beroende på den tilltänkta hyresgästens ekonomiska förmåga eller andra konkreta omständigheter.

Question 6

Jag och min hyresgäst är oense om hyran eller uppsägningen – vad kan jag göra hos hyresnämnden?

Accepted Answer

Hyresnämnden har en viktig roll vid lokalhyrestvister, men det är viktigt att skilja mellan medling, yttranden och bindande beslut.

Vid en uppsägning av en lokal för avflyttning eller villkorsändring kan hyresgästen behöva hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader från uppsägningen. Syftet är framför allt att nämnden ska medla mellan parterna. Hyresnämnden kan inte i ett sådant medlingsärende fatta ett bindande beslut om att hyresavtalet ska förlängas.

Vid en tvist om hyresvärdens krav på hyra är begreppet "skälig hyra" för lokaler något annorlunda än för bostäder. För lokalhyra är utgångspunkten vid en uppsägning att den hyra som hyresvärden kräver ska vara skälig och överensstämma med god sed i hyresförhållanden. Enligt 12 kap. 57 a § jordabalken ska en hyra inte anses skälig om den överstiger den marknadshyra som lokalen kan antas betinga vid hyrestidens utgång. Marknadshyran bestäms i första hand genom jämförelse med liknande lokaler på orten.

Hyresnämnden kan på begäran yttra sig om marknadshyran eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. I en efterföljande ersättningstvist i domstol har ett sådant yttrande en särskild bevismässig betydelse enligt 12 kap. 57 a §.

Det är därför något missvisande att beskriva det som att hyresnämnden generellt "bestämmer den skäliga hyran" för en lokal på samma sätt som i en bostadshyrestvist.

Question 7

Min hyresgäst har inte betalat hyran eller lämnat lokalen i dåligt skick – kan jag kräva skadestånd?

Accepted Answer

En lokalhyresgäst har en skyldighet att vårda lokalen och ersätta skador som uppkommer genom hyresgästens vållande eller vårdslöshet. Om hyresgästen exempelvis lämnar lokalen med skador som går utöver normalt slitage kan hyresvärden därför ha rätt till ersättning för kostnaden att återställa lokalen. Hyresgästens avtalsenliga ansvar kan dessutom vara mer omfattande än det ansvar som följer direkt av 12 kap. 24 § jordabalken, eftersom parterna kan avtala om ett utökat ansvar för lokalhyresgästen.

När det gäller obetald hyra kan hyresvärden kräva betalning och, under förutsättning att lagens krav är uppfyllda, säga upp avtalet på grund av förverkande. För en lokal är hyresrätten förverkad om hyresgästen dröjer med hyran mer än två vardagar efter förfallodagen. Hyresgästen kan dock under vissa förutsättningar återvinna hyresrätten genom att betala hyran inom den frist som anges i 12 kap. 44 § jordabalken.

Om hyresavtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden dessutom rätt till skadestånd.

Det är därför viktigt att skilja mellan betalningskravet, som avser själva hyresskulden, och skadeståndskravet, som exempelvis kan avse kostnader för skador på lokalen eller annan ekonomisk skada som hyresgästen är ersättningsskyldig för.

Question 8

Min hyresgäst vill ändra verksamheten i lokalen – kan jag stoppa förändringen?

Accepted Answer

Ja, en lokalhyresgäst får som utgångspunkt inte använda lokalen för ett annat ändamål än det avsedda. För lokaler finns dock en särskild möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om tillstånd till ändrad användning.

Enligt 12 kap. 23 § jordabalken ska hyresnämnden lämna tillstånd om hyresgästen har innehaft lokalen längre än två år, har beaktansvärda skäl för den ändrade användningen och hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig förändringen. Tillståndet kan förenas med villkor.

Det innebär att hyresgästen inte alltid är beroende av hyresvärdens samtycke. Om hyresvärden motsätter sig en förändring kan frågan i vissa fall prövas av hyresnämnden.

Bedömningen påverkas bland annat av vad lokalen enligt hyresavtalet är avsedd att användas för. En övergång från exempelvis kontor till restaurang kan innebära betydligt större förändringar än en övergång mellan närliggande typer av kontorsverksamhet. Även frågor om bygglov, brandskydd, miljökrav och andra offentligrättsliga tillstånd kan behöva beaktas.

Det är därför klokt att redan i hyresavtalet beskriva den tillåtna användningen så precist som möjligt och reglera om och under vilka förutsättningar verksamheten får ändras.

Question 9

Jag ska säga upp min lokalhyresgäst – hur säkerställer jag att uppsägningen delges korrekt?

Accepted Answer

Vid uppsägning av ett lokalhyresavtal är det särskilt viktigt att säkerställa att uppsägningen kommer fram genom ett delgivningssätt som uppfyller jordabalkens krav. En uppsägning som inte delges på föreskrivet sätt kan bli utan verkan, vilket i värsta fall kan innebära att hyresavtalet fortsätter att löpa.

12 kap. 8 § jordabalken innehåller särskilda regler om delgivning av uppsägningar. Vid vissa förutsättningar kan en skriftlig uppsägning skickas i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det finns dock särskilda regler och begränsningar, bland annat för uppsägningar enligt 12 kap. 58 § jordabalken, det vill säga sådana uppsägningar som avser lokaler och där hyresvärden vill vägra förlängning eller kräva ändrade villkor.

I praktiken bör en fastighetsägare därför inte förlita sig på enbart ett vanligt brev eller e-post när en lokalhyresgäst ska sägas upp. Ett säkrare förfarande är normalt att se till att mottagandet kan bevisas, exempelvis genom personlig delgivning eller genom att anlita en professionell delgivningsman när omständigheterna kräver det.

Rättspraxis visar också att förutsättningarna för så kallad surrogatdelgivning måste vara uppfyllda och att de kan vara särskilt betydelsefulla när hyresgästen är en juridisk person.

Det bör dessutom säkerställas att uppsägningen innehåller samtliga uppgifter som krävs enligt 12 kap. 58 § jordabalken. En korrekt delgivning kan alltså inte "rädda" en uppsägning som i övrigt saknar obligatoriska uppgifter – en brist i uppsägningens innehåll kan leda till att uppsägningen är utan verkan.

Question 10

Min hyresgäst vill ha längre tid på sig att flytta – kan även jag som hyresvärd begära uppskov?

Accepted Answer

Ja. Vid lokalhyra kan både hyresvärden och hyresgästen ansöka hos hyresnämnden om uppskov med hyresgästens avflyttning. Detta följer av 12 kap. 59 § jordabalken. Hyresnämnden kan medge ett skäligt uppskov, dock högst två år från hyrestidens utgång.

Bestämmelsen kan bli aktuell när hyresförhållandet ska upphöra efter att hyresvärden har sagt upp avtalet, antingen för avflyttning eller för villkorsändring. Den kan även aktualiseras när hyresgästen har sagt upp avtalet för villkorsändring. Däremot kan uppskov inte begäras enligt denna bestämmelse om hyresgästen själv har sagt upp avtalet för avflyttning.

En ansökan om uppskov måste ha kommit in till hyresnämnden före hyrestidens utgång. I ansökan bör det anges hur länge uppskov begärs och vilka skäl som åberopas. Hyresnämnden kan pröva frågan i samband med ett medlingssammanträde eller vid ett särskilt sammanträde.

Om uppskov beviljas upphör det ursprungliga hyresavtalet vid den avtalade hyrestidens utgång, men hyresgästen får rätt att stanna kvar under den uppskovstid som hyresnämnden bestämmer. Nämnden ska samtidigt fastställa skäliga hyresvillkor för perioden från det att avtalet upphör till dess att hyresgästen faktiskt ska flytta.

För en hyresvärd kan ett uppskov exempelvis vara motiverat om hyresvärden behöver ytterligare tid för att planera en ombyggnation, hitta en ny hyresgäst eller på annat sätt ordna med lokalen. Det finns alltså inte något krav på att det enbart är hyresgästens behov som kan motivera uppskov. Både lagtexten och Sveriges Domstolars information bekräftar uttryckligen att hyresvärden har rätt att ansöka om uppskov.

Det är dock viktigt att skilja uppskov med avflyttningen från en förlängning av själva hyresavtalet. Ett uppskov innebär inte att hyresgästen får rätt till ett nytt hyresavtal eller att uppsägningen blir ogiltig. Det handlar om att hyresgästen får stanna kvar under en begränsad tid efter den ursprungliga hyrestidens utgång.

Praktiskt innebär detta att en hyresvärd som själv behöver ytterligare tid inte behöver acceptera att hyresgästen flyttar vid ett tidigare datum än vad som är praktiskt lämpligt. Hyresvärden kan i stället begära uppskov hos hyresnämnden, under förutsättning att ansökan görs i rätt tid och att omständigheterna motiverar ett skäligt uppskov.

En viktig detalj är att ansökan måste göras innan den ordinarie hyrestiden löper ut. Missas denna tidsfrist kan hyresnämnden inte pröva ansökan om uppskov.

Fastighetsägare lokaler

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Frågor om fastighetsägare lokaler

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

Motpartens perspektiv lokalhyresgäst

Juridiskt stöd för fastighetsförvaltning

Transaktioner och fastighetsinvestering

Prata med en specialist