Question 1

Min hyresgäst vill inte flytta – kan jag få tillbaka bostaden?

Accepted Answer

En bostadshyresgäst har som huvudregel ett direkt besittningsskydd. Det innebär att hyresgästen normalt har rätt att få hyresavtalet förlängt även om du som hyresvärd säger upp avtalet.

Det räcker därför inte alltid att säga upp hyresgästen med rätt uppsägningstid. Om hyresgästen har besittningsskydd måste det dessutom finnas förutsättningar enligt hyreslagen för att hyresförhållandet ska kunna upphöra.

Besittningsskyddet kan brytas i vissa situationer, exempelvis vid allvarliga avtalsbrott, störningar, obetalda hyror eller vissa fall av rivning och större ombyggnad. I vissa situationer kan besittningsskyddet också avtalas bort, men ett sådant avstående måste uppfylla särskilda krav och kan behöva godkännas av hyresnämnden.

Som fastighetsägare bör du därför utreda om hyresgästen har besittningsskydd och vilken grund som kan användas för att få hyresförhållandet att upphöra innan du säger upp avtalet.

Question 2

Jag behöver säga upp hyresgästen – hur gör jag utan att uppsägningen blir ogiltig?

Accepted Answer

En uppsägning av ett bostadshyresavtal måste uppfylla hyreslagens krav på bland annat form, innehåll, uppsägningstid och delgivning.

Som huvudregel ska uppsägningen vara skriftlig. Beroende på grunden för uppsägningen kan det dessutom finnas särskilda krav på vilken information som ska lämnas till hyresgästen och vilka åtgärder som måste vidtas.

En uppsägning bör därför bland annat identifiera:

- vem som säger upp avtalet,
- vilken bostad uppsägningen avser,
- när avtalet ska upphöra,
- vilken grund uppsägningen sker på när detta krävs, och
- vilken information hyresgästen ska få om sina rättigheter.

Det är också viktigt att säkerställa att uppsägningen delges på rätt sätt och att rätt uppsägningstid används.

Ett formfel, en missad tidsfrist eller felaktig delgivning kan innebära att hyresförhållandet inte upphör på det sätt du har avsett.

Question 3

Min hyresgäst betalar inte hyran – hur snabbt måste jag agera?

Accepted Answer

Obetald hyra kan under vissa förutsättningar leda till att hyresrätten förverkas, vilket innebär att hyresförhållandet kan upphöra i förtid.

Förverkande på grund av obetald hyra är dock förenat med särskilda regler om bland annat betalningsfrister, rättelse och underrättelser. Det räcker därför inte att skicka ett vanligt betalningskrav och därefter utgå från att hyresgästen måste flytta.

Som fastighetsägare bör du agera snabbt och säkerställa att rätt krav, rätt underrättelser och rätt tidsfrister hanteras.

Du bör samtidigt dokumentera när hyran förföll, vilka krav som skickats och när betalningar eller invändningar kommit in.

Om det finns en tvist om exempelvis hyresbeloppets storlek bör även detta utredas innan du vidtar åtgärder för förverkande.

Question 4

Min hyresgäst stör grannarna – kan jag säga upp honom eller henne?

Accepted Answer

Allvarliga eller återkommande störningar kan under vissa förutsättningar ge dig som hyresvärd rätt att säga upp hyresgästen och i vissa fall göra gällande förverkande av hyresrätten.

Hyresgästen är skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämrar bostadsmiljön i sådan grad att de inte skäligen bör tålas.

Vilka åtgärder du kan vidta beror bland annat på störningarnas omfattning, frekvens, allvar och vilken utredning som finns.

Dokumentation är därför mycket viktig. Spara exempelvis uppgifter från grannar, störningsjour, väktare, polis och andra som har observerat störningarna.

Vid allvarliga störningar kan det också finnas särskilda krav på varningar och andra åtgärder innan hyresförhållandet kan avslutas.

Question 5

Jag ska bygga om eller riva huset – kan jag säga upp hyresgästerna?

Accepted Answer

En större ombyggnad eller rivning kan under vissa förutsättningar innebära att hyresgästens besittningsskydd bryts. Det krävs dock en konkret bedömning av projektets omfattning och omständigheterna i det enskilda fallet.

Inför ett större projekt bör du därför tidigt utreda:

- vilka lägenheter som berörs,
- hur omfattande ombyggnaden eller rivningen är,
- om hyresgästerna kan bo kvar under arbetena,
- om evakuering krävs,
- om ersättningslägenheter kan erbjudas,
- vilka uppsägningar som behöver göras, och
- hur hyresgästerna ska informeras.

Det är viktigt att inte utgå från att en planerad renovering automatiskt ger rätt att avsluta hyresförhållandena.

En felaktigt hanterad uppsägning kan leda till tvist och försena hela bygg- eller ombyggnadsprojektet.

Question 6

Min hyresgäst orsakar skador i lägenheten – vem betalar?

Accepted Answer

Hyresgästen är skyldig att vårda lägenheten och kan bli ersättningsskyldig för skador som uppkommer genom vållande, vårdslöshet eller försummelse.

Som hyresvärd ansvarar du samtidigt för normalt underhåll och för att bostaden hålls i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.

Det är därför viktigt att skilja mellan normalt slitage och skador som hyresgästen ansvarar för.

Dokumentera skadorna noggrant genom exempelvis:

- besiktningsprotokoll,
- fotografier,
- reparationsunderlag,
- fakturor,
- uppgifter om när skadan upptäcktes, och
- skriftlig kommunikation med hyresgästen.

Vid en tvist är det ofta avgörande att kunna visa bostadens skick före och efter hyrestiden samt vad som orsakat skadan.

Question 7

Min hyresgäst klagar på fel i bostaden – riskerar jag hyresnedsättning eller andra krav?

Accepted Answer

Om bostaden har brister som innebär att den inte uppfyller de krav som följer av hyreslagen kan hyresgästen under vissa förutsättningar ha rätt till exempelvis hyresnedsättning eller skadestånd.

Hyresgästen kan också i vissa situationer ansöka hos hyresnämnden om ett åtgärdsföreläggande, vilket kan innebära att du som hyresvärd föreläggs att avhjälpa bristen.

När en felanmälan kommer in bör du därför agera snabbt och dokumentera:

- när felet anmäldes,
- vad felet består i,
- vilka åtgärder som vidtagits,
- när reparation eller annan åtgärd genomfördes,
- om hyresgästen fått möjlighet att ge tillträde till lägenheten, och
- eventuella kostnader.

Snabb hantering och god dokumentation kan minska risken för en senare tvist om exempelvis hyresnedsättning.

Question 8

Jag vill höja hyran – hur mycket kan jag höja utan att det blir en tvist?

Accepted Answer

Vid bostadshyra gäller särskilda regler om hyressättning. Hyran är inte fritt marknadsbestämd på samma sätt som vid många kommersiella lokalhyresförhållanden.

Vid en prövning är framför allt bostadens bruksvärde centralt. En hyresvärd kan därför inte fritt höja hyran enbart med hänvisning till exempelvis ökade kostnader eller en högre marknadshyra.

Om fastigheten omfattas av en förhandlingsordning måste även reglerna om hyresförhandling beaktas.

Innan du genomför en hyreshöjning bör du därför kontrollera vilket regelverk som gäller, om det finns en förhandlingsordning och vilket stöd som finns för den föreslagna hyran.

En felaktigt hanterad hyreshöjning kan leda till förhandling eller prövning och i vissa fall till återbetalningskrav.

Question 9

Min hyresgäst vill överlåta hyresrätten – måste jag acceptera den nya hyresgästen?

Accepted Answer

Som huvudregel får en bostadshyresgäst inte fritt överlåta hyresrätten till någon annan. Det finns dock lagreglerade undantag, bland annat för vissa överlåtelser till närstående under särskilda förutsättningar.

Du bör därför inte automatiskt behandla en begäran om överlåtelse som en fråga där du fritt kan säga ja eller nej.

Börja i stället med att kontrollera vilken typ av överlåtelse det är fråga om, om lagens förutsättningar är uppfyllda och vad hyresavtalet anger.

Om parterna inte är överens kan frågan under vissa förutsättningar prövas av hyresnämnden.

Det är därför viktigt att hantera begäran skriftligen och dokumentera både hyresgästens begäran och ditt ställningstagande.

Question 10

Min hyresgäst vägrar flytta – vad kan jag göra?

Accepted Answer

Om hyresavtalet har upphört och hyresgästen saknar rätt att bo kvar kan du som fastighetsägare under vissa förutsättningar ansöka om avhysning hos Kronofogden eller, beroende på situationen, behöva väcka talan i domstol.

Det första steget är dock att säkerställa att hyresförhållandet faktiskt har upphört och att hyresgästen inte har rätt till förlängning på grund av sitt besittningsskydd.

Du bör inte försöka lösa situationen genom att exempelvis byta lås, stänga av el eller vatten eller på annat sätt själv tvinga bort hyresgästen. Sådana åtgärder kan skapa ytterligare juridiska problem.

Kontrollera därför först uppsägningen, besittningsskyddet, eventuella beslut från hyresnämnden och vilken process som ska användas för att få hyresgästen att flytta.

Fastighetsägare bostäder

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Frågor om fastighetsägare bostäder

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

BRF-juridik för styrelser

Förvaltningsjuridik på abonnemang

Nyproduktion och bostadsutveckling

Prata med en specialist