Question 1

En medlem hyr ut sin lägenhet utan tillstånd – vad kan föreningen göra?

Accepted Answer

En bostadsrättshavare får som huvudregel inte upplåta sin lägenhet i andra hand för självständigt brukande utan styrelsens samtycke. Om styrelsen inte lämnar samtycke kan bostadsrättshavaren i stället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden.

Om en medlem hyr ut utan erforderligt samtycke eller tillstånd kan det under vissa förutsättningar innebära att nyttjanderätten är förverkad. Föreningen kan då ha rätt att säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning.

Förverkande är dock en ingripande åtgärd och särskilda regler om bland annat rättelse och tidsfrister måste följas. I vissa fall kan bostadsrättshavaren undgå uppsägning genom att vidta rättelse eller genom att ansöka om och få tillstånd till andrahandsupplåtelsen.

Styrelsen bör därför agera snabbt, dokumentera omständigheterna och säkerställa att rätt förfarande följs innan några rättsliga åtgärder vidtas.

Question 2

En medlem betalar inte årsavgiften – när kan föreningen säga upp medlemmen?

Accepted Answer

Om en bostadsrättshavare inte betalar årsavgiften i tid kan nyttjanderätten under vissa förutsättningar förverkas.

För en bostadslägenhet kan förverkande på grund av dröjsmål med årsavgiften inträffa när avgiften inte har betalats mer än en vecka efter förfallodagen. Föreningen måste därefter följa särskilda regler om bland annat uppsägning, underrättelse och möjligheten för bostadsrättshavaren att återvinna nyttjanderätten genom betalning.

Föreningen ska också underrätta socialnämnden enligt reglerna i bostadsrättslagen.

Eftersom ett felaktigt förverkandeförfarande kan få betydande konsekvenser bör styrelsen agera skyndsamt och säkerställa att rätt krav, underrättelser och tidsfrister hanteras korrekt.

Question 3

En medlem stör grannarna – hur bör styrelsen agera?

Accepted Answer

Bostadsrättshavaren är skyldig att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som är så allvarliga att de inte skäligen bör tålas. Medlemmen ska även i övrigt iaktta vad som krävs för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset.

Vid störningar ska föreningen som huvudregel ge bostadsrättshavaren en tillsägelse att störningarna omedelbart ska upphöra. När det gäller en bostadslägenhet ska socialnämnden i den kommun där lägenheten finns också underrättas enligt reglerna.

Vid särskilt allvarliga störningar gäller särskilda regler och föreningen kan i vissa fall agera utan föregående rättelseanmaning.

Styrelsen bör dokumentera störningarna noggrant, exempelvis genom störningsrapporter, uppgifter från berörda boende och dokumentation från störningsjour eller andra som har observerat störningarna.

Question 4

En medlem har renoverat utan styrelsens tillstånd – kan föreningen kräva rättelse?

Accepted Answer

En bostadsrättshavare behöver styrelsens tillstånd för vissa åtgärder i lägenheten. Det gäller bland annat vissa ingrepp i bärande konstruktioner, installationer eller ändringar av ledningar, ventilation, eldstad eller rökkanal samt andra väsentliga förändringar.

Om en medlem genomför en åtgärd utan erforderligt tillstånd kan föreningen under vissa förutsättningar kräva rättelse eller återställande. Beroende på omständigheterna kan även reglerna om förverkande aktualiseras.

Styrelsen bör därför agera tidigt när en otillåten ombyggnad upptäcks. Dokumentera vad som har gjorts och utred om tillstånd krävdes innan föreningen riktar ett krav mot medlemmen.

Bedömningen påverkas bland annat av bostadsrättslagen, föreningens stadgar, vilken åtgärd som utförts och vilka konsekvenser den får för föreningen eller fastigheten.

Question 5

Det har uppstått en vatten- eller brandskada – vem ansvarar för kostnaden?

Accepted Answer

Vid vatten- och brandskador är det viktigt att snabbt utreda både orsaken till skadan och vilken del av fastigheten som har skadats.

Bostadsrättslagen innehåller särskilda regler om bostadsrättshavarens ansvar vid bland annat brand- och vattenledningsskador. Bostadsrättshavaren kan under vissa förutsättningar vara ansvarig om skadan har uppkommit genom vårdslöshet eller försummelse.

I andra situationer kan föreningen bära reparationsansvaret.

Styrelsen bör därför dokumentera skadan, utreda orsaken och kontrollera ansvarsfördelningen enligt bostadsrättslagen, föreningens stadgar och omständigheterna i det enskilda fallet.

Det är viktigt att skilja mellan vem som ansvarar för att en skada repareras och vem som slutligen ska bära kostnaden.

Question 6

En medlem vägrar släppa in föreningen – har styrelsen rätt till tillträde?

Accepted Answer

Bostadsrättsföreningen har i vissa situationer rätt till tillträde till en lägenhet, exempelvis när det behövs för att föreningen ska kunna utföra arbeten eller utöva sin rätt enligt lag.

Bostadsrättshavaren måste då ge föreningen tillträde. Om medlemmen utan giltig anledning vägrar tillträde kan det under vissa förutsättningar få rättsliga konsekvenser och i vissa fall leda till att nyttjanderätten är förverkad.

Styrelsen bör först säkerställa att föreningen faktiskt har rätt till tillträde och därefter informera medlemmen om varför tillträde behövs, när det ska ske och vilka åtgärder som ska utföras.

Vid akuta situationer, exempelvis en pågående vattenläcka, kan behovet av omedelbart tillträde vara särskilt viktigt.

Question 7

En medlem använder bostaden som verksamhetslokal – kan föreningen ingripa?

Accepted Answer

En bostadsrättshavare får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Föreningen kan dock inte automatiskt ingripa bara för att medlemmen bedriver någon form av verksamhet i bostaden.

Bedömningen beror bland annat på verksamhetens omfattning och vilken påverkan den har på föreningen eller andra boende. En avvikelse från det avsedda ändamålet måste vara av avsevärd betydelse för föreningen eller någon annan medlem för att kunna åberopas enligt bostadsrättslagens regler.

Om verksamheten exempelvis leder till omfattande kundbesök, buller, störningar eller andra olägenheter bör styrelsen utreda och dokumentera situationen.

Styrelsen bör inte utgå från att all verksamhet i hemmet är otillåten, utan göra en konkret bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.

Question 8

En medlem vanvårdar lägenheten eller orsakar skador – vad kan föreningen göra?

Accepted Answer

Bostadsrättshavaren ansvarar för att hålla lägenheten i gott skick och använda den på ett sätt som är förenligt med bostadsrättslagen och föreningens regler.

Om medlemmen försummar sitt ansvar och situationen exempelvis innebär risk för säkerheten eller omfattande skador på annans egendom kan föreningen under vissa förutsättningar få rätt att själv avhjälpa bristen på bostadsrättshavarens bekostnad.

Vid allvarlig misskötsamhet kan även reglerna om förverkande aktualiseras.

Styrelsen bör dokumentera bristerna genom exempelvis fotografier, besiktningsprotokoll, reparationsunderlag och skriftlig kommunikation med medlemmen.

Innan föreningen kräver ersättning eller vidtar mer ingripande åtgärder bör styrelsen säkerställa vilken skyldighet medlemmen har enligt lag och stadgar och vilken rättslig grund föreningen har för sitt krav.

Question 9

Vi behöver göra en större renovering – måste medlemmarna acceptera arbetena?

Accepted Answer

Bostadsrättshavare måste i vissa situationer tåla att föreningen genomför åtgärder som föreningen har rätt att utföra. Föreningen kan exempelvis behöva tillträde till lägenheter för underhåll och reparationer av föreningens ansvarsområden.

Vid mycket omfattande åtgärder kan däremot mer komplicerade juridiska frågor uppkomma. Det kan exempelvis handla om väsentliga förändringar av lägenheten, krav på stämmobeslut eller andra rättigheter för bostadsrättshavarna.

Inför ett större renoveringsprojekt bör styrelsen därför tidigt utreda vilka beslut som krävs, vilken rätt föreningen har att genomföra arbetena och vilka rättigheter medlemmarna har.

Styrelsen bör också planera information, tillträde, evakuering och praktisk hantering innan projektet påbörjas.

Question 10

En köpare har förvärvat en bostadsrätt – kan föreningen neka medlemskap?

Accepted Answer

Den som förvärvar en bostadsrätt måste som huvudregel antas som medlem i föreningen för att kunna utöva bostadsrätten. Föreningen får dock inte godtyckligt vägra medlemskap.

Bedömningen styrs av bostadsrättslagens regler och föreningens stadgar. Särskilda regler kan också gälla när köparen är en juridisk person.

Styrelsen bör därför kontrollera stadgarnas medlemsvillkor och bostadsrättslagens regler innan beslut fattas.

Om föreningen avslår en ansökan om medlemskap kan den som har förvärvat bostadsrätten under vissa förutsättningar få frågan prövad av hyresnämnden.

Ett beslut om att neka medlemskap bör därför fattas på ett korrekt och dokumenterat underlag.

Bostadsrättsförening

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Frågor om bostadsrättsförening

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

Hyresfastigheter och bostadsbestånd

Nyproduktion av bostadsrätter

Förvaltningsjuridik

Prata med en specialist