Question 1

Min arrendator kräver ersättning när jag säger upp anläggningsarrendet – hur kan jag minska risken för ersättningskrav?

Accepted Answer

Vid anläggningsarrende har arrendatorn som huvudregel ett indirekt besittningsskydd. Det innebär inte att arrendatorn har en ovillkorlig rätt att få arrendet förlängt. Om arrendeavtalet upphör kan arrendatorn däremot under vissa förutsättningar ha rätt till ekonomisk ersättning från jordägaren.

Det indirekta besittningsskyddet kan i vissa fall avtalas bort. Vid anläggningsarrende krävs normalt inte arrendenämndens godkännande av ett avstående från besittningsskyddet, men det finns situationer där godkännande krävs.

För en fastighetsägare som vill ha stor frihet att exempelvis ändra användningen av fastigheten, exploatera området eller kunna säga upp arrendet utan att riskera ersättningsskyldighet kan ett korrekt utformat avstående från besittningsskyddet därför vara mycket betydelsefullt.

Ett avstående bör dock inte behandlas som en standardmässig friskrivning. Det är viktigt att kontrollera när avståendet träffades, hur det är formulerat och vilken situation det omfattar. Även om besittningsskyddet har avtalats bort kan andra avtalsrättsliga frågor behöva bedömas.

Question 2

Jag behöver få en arrendator att flytta – hur säger jag upp anläggningsarrendet på rätt sätt?

Accepted Answer

Ett anläggningsarrende kan sägas upp för avflyttning eller för villkorsändring. Om du som jordägare vill att arrendeförhållandet ska upphöra måste uppsägningen uppfylla jordabalkens krav på form, tid och innehåll.

För ett tidsbestämt anläggningsarrende är huvudregeln att uppsägning ska ske senast sex månader före arrendetidens utgång, om inte längre uppsägningstid har avtalats. Om avtalet inte sägs upp i rätt tid kan det förlängas enligt de regler som gäller för avtalet.

Om arrendatorn har indirekt besittningsskydd och du säger upp avtalet för avflyttning ska uppsägningen bland annat innehålla anledningen till att du vill att arrendet ska upphöra. Arrendatorn ska också informeras om möjligheten att hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Formkraven är viktiga. En bristfällig uppsägning kan innebära att den blir utan verkan och att arrendeavtalet fortsätter att löpa.

Det är därför klokt att kontrollera både uppsägningstid, delgivning och innehållet i uppsägningen innan den skickas.

Question 3

Jag vill höja arrendeavgiften eller ändra andra villkor – hur gör jag utan att riskera att arrendet förlängs på gamla villkor?

Accepted Answer

Både jordägaren och arrendatorn kan begära att villkoren för ett anläggningsarrende ändras. Det kan exempelvis handla om arrendeavgiften, arrendetiden eller andra avtalsvillkor.

En begäran om villkorsändring ska normalt göras skriftligen senast sex månader före arrendetidens utgång, om inte annan tid gäller enligt avtalet. Om parterna inte kommer överens kan tvisten under vissa förutsättningar hänskjutas till arrendenämnden.

Om du säger upp avtalet för villkorsändring bör du tydligt ange vilka nya villkor du kräver för att arrendet ska fortsätta. Det är inte tillräckligt att exempelvis ange att arrendeavgiften ska ”omförhandlas”.

Det är också viktigt att de villkor som anges i uppsägningen är genomtänkta. Om jordägaren senare kräver andra eller mer ingripande villkor kan det få betydelse för arrendatorns rätt till ersättning.

Question 4

Jag vill kunna höja arrendeavgiften varje år – hur ska jag skriva indexklausulen?

Accepted Answer

Arrendeavgiften bör regleras tydligt i arrendeavtalet. Parterna kan exempelvis avtala att avgiften ska räknas om enligt ett index, såsom konsumentprisindex (KPI). Avgiften kan också bestämmas på andra sätt, exempelvis genom en kombination av fast och rörlig avgift.

En indexklausul bör ange vilket index som ska användas, vilket indextal som utgör bas, när justering ska ske och hur förändringen ska påverka arrendeavgiften. Det bör även regleras vad som ska gälla om indexet upphör, ändras eller ersätts av ett annat index.

Det finns betydande avtalsfrihet vid anläggningsarrende. Därför är det viktigt att avgiftsregleringen är tydlig och anpassad till det aktuella arrendeförhållandet.

En väl genomarbetad indexklausul kan ge större förutsebarhet kring arrendeavgiften och minska behovet av att ändra avgiften genom en senare villkorsändringsprocess.

Question 5

Min arrendator och jag är oense om vem som ska betala för underhåll, byggnader och investeringar – vad bör stå i avtalet?

Accepted Answer

Vid anläggningsarrende är det särskilt viktigt att avtalet tydligt reglerar ansvaret för byggnader, anläggningar och investeringar på arrendestället.

Avtalet bör bland annat reglera:

- vem som äger byggnader och andra anläggningar,
- vem som ansvarar för löpande underhåll och reparationer,
- vem som ansvarar för myndighetskrav,
- vem som bekostar investeringar, om- och tillbyggnader,
- om arrendatorn behöver jordägarens samtycke till ny- eller ombyggnation,
- försäkringsskyldighet,
- återställande vid arrendets upphörande, och
- vad som ska hända med byggnader, installationer och andra investeringar när arrendet upphör.

Eftersom anläggningsarrenden ofta löper under lång tid kan otydliga bestämmelser om investeringar och återställande leda till betydande tvister när arrendet upphör.

Det är därför klokt att reglera dessa frågor redan när arrendeavtalet ingås, i stället för att försöka lösa dem när parterna står inför en avflyttning.

Question 6

Min arrendator vill låta någon annan ta över verksamheten eller använda marken – när kan jag säga nej?

Accepted Answer

Arrendatorns möjligheter att överlåta arrenderätten eller på annat sätt låta någon annan använda arrendestället påverkas av både jordabalkens regler och vad som har avtalats mellan parterna.

Som huvudregel får arrendatorn inte sätta någon annan i sitt ställe utan jordägarens samtycke. Det finns samtidigt lagregler som under vissa förutsättningar ger arrendatorn rätt att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan nöjas med.

Som fastighetsägare är det därför viktigt att reglera överlåtelse, andrahandsupplåtelse, byte av verksamhetsutövare och förändringar i ägarstrukturen på ett genomtänkt sätt i arrendeavtalet.

Det är också viktigt att skilja mellan en faktisk överlåtelse av arrenderätten och exempelvis en förändring av ägandet i det bolag som är arrendator. En tydlig avtalsreglering kan minska risken för tvister om vem som har rätt att använda arrendestället.

Question 7

Jag och min arrendator är oense om avflyttning eller nya villkor – vad kan arrendenämnden göra?

Accepted Answer

Arrendenämnden kan bland annat medla mellan jordägare och arrendator vid tvister om förlängning och villkoren för ett fortsatt anläggningsarrende.

Vid en uppsägning för avflyttning kan arrendatorn under vissa förutsättningar hänskjuta tvisten till arrendenämnden. Nämnden kan då medla mellan parterna. Om parterna inte kommer överens kan tvisten i vissa fall behöva avgöras av domstol.

Arrendenämnden kan också medla vid en tvist om villkoren för ett fortsatt arrende. Vid bedömningen av om en föreslagen arrendeavgift är skälig är bland annat vad arrendestället kan betinga på den öppna marknaden av betydelse.

För fastighetsägaren är det därför värdefullt att kunna visa hur den föreslagna arrendeavgiften har beräknats och vilket relevant marknadsunderlag som stöder nivån.

Question 8

Min arrendator betalar inte eller bryter mot avtalet – när kan jag kräva skadestånd eller säga upp arrendet i förtid?

Accepted Answer

Om arrendatorn inte betalar arrendeavgiften i rätt tid kan jordägaren kräva betalning och, beroende på omständigheterna, göra gällande förverkande av arrenderätten. Även andra allvarliga avtalsbrott kan under vissa förutsättningar leda till förverkande.

Det är viktigt att skilja mellan ett vanligt betalningskrav och ett förverkande. Ett förverkande kan innebära att arrendeförhållandet upphör i förtid och att arrendatorn måste lämna arrendestället. De särskilda reglerna om förverkande och de tidsfrister som gäller måste därför hanteras med stor noggrannhet.

Jordägaren kan dessutom ha rätt till ersättning för skador som arrendatorn orsakar genom avtalsbrott eller genom att inte uppfylla sina skyldigheter enligt avtalet.

Vid ett eventuellt förverkande är det särskilt viktigt att dokumentera förfallna avgifter, avtalsbrott, skador och vilka krav som har framställts mot arrendatorn samt att använda rätt förfarande.

Question 9

Min arrendator vill ändra verksamheten eller bygga om på arrendestället – kan jag stoppa det?

Accepted Answer

Det är viktigt att arrendeavtalet tydligt anger vilket ändamål arrendestället får användas för och vilka byggnader eller anläggningar arrendatorn får uppföra eller bibehålla.

Anläggningsarrende förutsätter att arrendatorn enligt upplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra eller bibehålla en byggnad av mer än ringa betydelse för förvärvsverksamheten. Avtalet bör därför noggrant reglera omfattningen av arrendatorns rätt att förändra och utveckla verksamheten.

Som fastighetsägare bör du exempelvis reglera om arrendatorn behöver ditt skriftliga godkännande för:

- nybyggnation,
- tillbyggnad,
- rivning,
- större ombyggnationer,
- installation av tekniska anläggningar,
- ändrad verksamhet,
- ändrad användning av byggnader, och
- upplåtelse till annan verksamhetsutövare.

Det är samtidigt viktigt att komma ihåg att ett arrenderättsligt godkännande inte ersätter eventuella krav på bygglov, marklov, miljötillstånd eller andra offentligrättsliga tillstånd.

Question 10

Jag ska säga upp ett anläggningsarrende – hur säkerställer jag att uppsägningen delges på rätt sätt?

Accepted Answer

En uppsägning av ett anläggningsarrende ska vara skriftlig och delges motparten. Jordabalken innehåller särskilda regler om hur uppsägningen ska delges.

Om mottagaren inte påträffas i sin hemvist finns särskilda regler om bland annat rekommenderat brev och kompletterande åtgärder. Det är därför viktigt att inte förlita sig på exempelvis ett vanligt brev eller ett e-postmeddelande utan att först kontrollera att delgivningen uppfyller jordabalkens krav.

Vid en uppsägning från jordägaren för avflyttning eller villkorsändring måste dessutom rätt innehåll anges i uppsägningen. Vid uppsägning för avflyttning ska anledningen till att jordägaren vill att arrendet ska upphöra anges, och arrendatorn ska informeras om möjligheten och tidsfristen för att hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

En felaktigt delgiven eller bristfällig uppsägning kan få stora konsekvenser. Om uppsägningen inte görs på rätt sätt eller inom rätt tid kan arrendet exempelvis förlängas för en ny arrendeperiod.

Vid osäkerhet bör uppsägningen därför granskas juridiskt innan den skickas, eftersom en missad tidsfrist eller ett formfel kan vara svårt att rätta till i efterhand.

Fastighetsägare arrende

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Frågor om fastighetsägare arrende

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

Motpartens perspektiv — arrendator

Exploatering och fastighetsutveckling

Kommersiella lokaler

Prata med en specialist