Question 1

Jordägaren har sagt upp mitt anläggningsarrende – vad måste jag göra nu?

Accepted Answer

Om jordägaren säger upp ditt anläggningsarrende för avflyttning bör du agera snabbt. Börja med att kontrollera när du fick del av uppsägningen, vad som står i den och vilka tidsfrister som gäller.

En uppsägning av ett anläggningsarrende ska vara skriftlig och delges motparten. Om jordägaren säger upp avtalet för avflyttning ska uppsägningen bland annat innehålla anledningen till att arrendet ska upphöra. Du ska också informeras om möjligheten att hänskjuta tvisten till arrendenämnden.

Om du har indirekt besittningsskydd och inte accepterar att arrendet upphör är det särskilt viktigt att du agerar inom rätt tid. För att kunna göra gällande rätt till ersättning ska du som huvudregel hänskjuta tvisten till arrendenämnden för medling inom två månader från det att du fick del av uppsägningen.

Kontrollera därför omedelbart uppsägningen, arrendeavtalet och de aktuella tidsfristerna. En missad tidsfrist kan få stora ekonomiska konsekvenser.

Question 2

Jordägaren vill att jag flyttar – kan jag få ersättning för att förlora arrendet?

Accepted Answer

Om ditt anläggningsarrende omfattas av det indirekta besittningsskyddet kan du under vissa förutsättningar ha rätt till ersättning när arrendet upphör.

Besittningsskyddet innebär däremot inte att du automatiskt har rätt att stanna kvar på arrendestället. Jordägaren kan alltså i vissa fall få arrendet att upphöra samtidigt som du kan ha rätt till ersättning för den ekonomiska förlust som uppstår.

Bedömningen påverkas bland annat av varför jordägaren säger upp avtalet, vilka villkor som erbjuds för en förlängning och om någon av de omständigheter som enligt jordabalken kan medföra att ersättning inte ska betalas är uppfylld.

Har du gjort investeringar i byggnader eller anläggningar är det viktigt att veta att investeringarna inte automatiskt ger rätt till ersättning. Vid bedömningen kan det bland annat ha betydelse om åtgärderna har genomförts i enlighet med arrendeavtalet.

Spara därför arrendeavtal, tilläggsavtal, godkännanden, bygglov, investeringsunderlag, fakturor och annan dokumentation som visar vilka investeringar som gjorts och på vilken grund.

Question 3

Jordägaren har höjt arrendeavgiften kraftigt – måste jag acceptera den nya avgiften?

Accepted Answer

Nej. En begärd höjning behöver inte automatiskt accepteras.

Vid anläggningsarrende kan jordägaren säga upp avtalet för villkorsändring och ange vilka villkor som ska gälla för en fortsatt arrendeperiod. Om parterna inte kommer överens kan frågan under vissa förutsättningar hanteras genom medling i arrendenämnden.

När en ny arrendeavgift ska bedömas är bland annat vad arrendestället kan antas betinga på den öppna marknaden vid arrendetidens utgång av betydelse.

Om jordägaren har begärt en kraftig höjning bör du därför kontrollera hur den nya avgiften har beräknats, vilket marknadsunderlag som används och om uppsägningen uppfyller de formella kraven.

Arrendenämnden kan på begäran av part yttra sig om vilken arrendeavgift som kan anses skälig.

Question 4

Jag tycker att min arrendeavgift är för hög – kan jag begära en sänkning?

Accepted Answer

Ja, du kan under vissa förutsättningar begära villkorsändring av ett anläggningsarrende. Det kan exempelvis handla om att du vill sänka arrendeavgiften eller ändra andra ekonomiska eller kommersiella villkor.

Det är viktigt att skilja mellan en vanlig förhandling med jordägaren och en formell uppsägning för villkorsändring. Om du vill begära förlängning på ändrade villkor måste uppsägningen och den fortsatta processen hanteras korrekt och inom rätt tid.

Du bör därför inte vänta tills arrendeperioden nästan har löpt ut. Kontrollera i god tid arrendeavtalets löptid, uppsägningstid och vilka villkor du vill ändra.

Om ni inte kommer överens kan arrendenämnden under vissa förutsättningar medla mellan parterna.

Question 5

Jag har investerat stora summor i byggnaden – vad händer med mina investeringar om arrendet upphör?

Accepted Answer

Det här är en viktig fråga att hantera redan innan du gör större investeringar på ett arrendeställe.

Ett anläggningsarrende innebär att du enligt upplåtelsen har rätt att för förvärvsverksamhet uppföra eller bibehålla en byggnad av mer än ringa betydelse. Det innebär dock inte att alla investeringar automatiskt är tillåtna eller att du får ersättning för dem när arrendet upphör.

Kontrollera därför om arrendeavtalet ger dig rätt att genomföra den aktuella investeringen och vad som ska hända med byggnaden, installationerna och andra investeringar när arrendet upphör.

Avtalet bör exempelvis reglera äganderätt, underhåll, återställande, rivning, eventuell inlösen och hur investeringar ska hanteras ekonomiskt.

Innan du gör en större investering bör du därför säkerställa att du har ett tydligt skriftligt stöd för investeringen och att konsekvenserna vid arrendets upphörande är reglerade.

Question 6

Jag ska sälja verksamheten – kan köparen ta över mitt anläggningsarrende?

Accepted Answer

Inte nödvändigtvis. Jordabalken innehåller särskilda regler om överlåtelse av arrenderätten, och arrendeavtalet kan dessutom innehålla bestämmelser som påverkar möjligheten att överlåta arrendet.

Som huvudregel får du inte sätta någon annan i ditt ställe utan jordägarens samtycke. Det finns samtidigt lagregler som under vissa förutsättningar ger dig möjlighet att överlåta arrenderätten till någon som jordägaren skäligen kan nöjas med.

Vid en försäljning av verksamheten är det därför viktigt att utreda både jordabalkens regler och vad som står i arrendeavtalet innan försäljningen genomförs.

Kontrollera särskilt om överlåtelsen kräver jordägarens samtycke och om avtalet innehåller villkor som kan påverka försäljningen.

Question 7

Jag hinner inte avveckla verksamheten när arrendet upphör – kan jag få mer tid?

Accepted Answer

Ja, vid anläggningsarrende kan arrendenämnden under vissa förutsättningar besluta om uppskov med avflyttningen i upp till ett år från arrendetidens utgång.

Ett uppskov kan vara särskilt viktigt om du behöver tid för att avveckla verksamheten, flytta maskiner och inventarier eller hitta en ny plats för verksamheten.

Uppskov innebär inte att arrendet förlängs genom ett nytt arrendeavtal. Det är en tidsbegränsad möjlighet att stanna kvar efter arrendetidens utgång. Om uppskov medges fastställer arrendenämnden samtidigt skäliga arrendevillkor för uppskovstiden.

Om du behöver uppskov är det viktigt att agera i god tid och kunna förklara varför ytterligare tid behövs.

Question 8

Jag har fått en uppsägning – vilka tidsfrister får jag absolut inte missa?

Accepted Answer

Vid en uppsägning av ett anläggningsarrende är tidsfristerna centrala. En missad tidsfrist kan innebära att du förlorar möjligheten att göra gällande vissa rättigheter.

Om jordägaren har sagt upp avtalet för avflyttning och du omfattas av indirekt besittningsskydd är tvåmånadersfristen för att hänskjuta tvisten till arrendenämnden särskilt viktig. Om du inte hänskjuter tvisten inom fristen kan rätten till ersättning gå förlorad.

Du bör också kontrollera arrendeavtalets löptid och uppsägningstid. För anläggningsarrende är lagens utgångspunkt sex månader före arrendetidens utgång, men annan uppsägningstid kan ha avtalats.

Även en uppsägning för villkorsändring måste hanteras inom rätt tidsram.

Gör därför inte misstaget att utgå från att du har gott om tid bara för att arrendet fortsätter att gälla en tid efter uppsägningen.

Question 9

Jag har fått ett krav på obetald arrendeavgift – riskerar jag att förlora arrendet?

Accepted Answer

Ja, obetald arrendeavgift kan få allvarliga konsekvenser. Om förutsättningarna för förverkande av arrenderätten är uppfyllda kan arrendeförhållandet upphöra i förtid.

Ett krav på obetald arrendeavgift innebär dock inte automatiskt att arrendet är förverkat. Bedömningen beror på omständigheterna och på om de krav som jordabalken ställer för förverkande är uppfyllda.

Om du får ett betalningskrav bör du därför agera omedelbart. Kontrollera att kravet är korrekt och att beloppet motsvarar det du är skyldig att betala enligt avtalet.

Kontrollera särskilt om beloppet påverkas av exempelvis indexreglering, betalningstidpunkter eller andra avgiftsbestämmelser.

Om det finns en tvist om arrendeavgiften bör du inte låta kravet ligga obehandlat. Dokumentera din invändning och hantera frågan skriftligen.

Om jordägaren hotar med förverkande bör du söka juridisk rådgivning snabbt.

Question 10

Jordägaren följer inte avtalet – vilka rättigheter har jag som arrendator?

Accepted Answer

Om jordägaren inte uppfyller sina skyldigheter enligt arrendeavtalet kan du under vissa förutsättningar ha rätt att kräva att skyldigheten fullgörs och, beroende på omständigheterna, göra andra rättigheter gällande eller kräva ersättning för skada.

Vilka rättigheter du har beror bland annat på vad som står i arrendeavtalet, vilken skyldighet jordägaren har åsidosatt och vilka konsekvenser avtalsbrottet har fått.

Börja med att kontrollera avtalet och dokumentera vad som har hänt. Meddela jordägaren skriftligen vilken brist du anser föreligga och vad du begär ska göras.

Spara även underlag som visar kostnader, driftstörningar, skador eller andra ekonomiska konsekvenser som avtalsbrottet har orsakat.

Eftersom reglerna om anläggningsarrende i stor utsträckning är dispositiva kan avtalet ha stor betydelse för bedömningen.

Arrendator

Vi förstår er bransch

Konkret stöd — när det räknas

Frågor om arrendator

Fördelar med att arbeta med oss

Utforska närliggande områden

Jordägarens perspektiv

Markutveckling och exploatering

Bygg på arrenderad mark

Prata med en specialist